Wie staat in voor herstellingen?
Als huurder sta je in voor het onderhoud van de woning. Je moet in elk geval het nodige doen om schade te voorkomen en je bent verplicht de huisbaas erop te wijzen (het best met een aangetekende brief) als er iets hersteld moet worden. Doe je dat niet, dan riskeer je aansprakelijk gesteld te worden voor eventuele schade ten gevolge van laattijdig ingrijpen.
De huurder staat in voor ‘kleine’ onderhoudsherstellingen: sloten die defect raken, verstopte of bevroren leidingen, een lekkende kraan. Hij moet jaarlijks ook de verwarmingstoestellen en -ketels laten nakijken. De huisbaas staat in voor grote onderhoudsherstellingen, aan de buitenkant van de woning (dak, ramen) bijvoorbeeld, aan de elektrische leidingen, aan de riolering... De huisbaas staat in principe ook in voor alle herstellingen die nodig zijn als gevolg van slijtage. Maar het gebeurt vaak dat het huurcontract meer herstellingen toewijst aan de huurder. Zit je met zo’n huurcontract, dan sta je zelf in voor de herstellingen die in het contract worden opgelegd.
Als er conflicten ontstaan, dan hebben die meestal te maken met herstellingen. De huurdersbonden hebben hebben handige ‘huurinfobrochures’. Eén van hun huurinfobrochures is besteed aan ‘onderhoud en herstellingen. Je vindt er een lijst van mogelijke werken en schade, mét vermelding of de kosten voor de huurder dan wel voor de verhuurder zijn.
Laat je bijstaan door iemand die met jou het probleem van a tot z bekijkt. Het jac en de huurdersbond kunnen je adviseren en helpen. In laatste instantie is er altijd de vrederechter. Hij of zij kan de huisbaas verplichten de nodige werken uit te voeren; in afwachting van de herstelling kan hij een lagere huurprijs vastleggen.
Het gebruik van de woonruimte
Wie een woning huurt, mag de woonruimte naar eigen goeddunken gebruiken. De verhuurder mag zich niet bemoeien met je doen en laten. Zonder jouw toestemming mag de eigenaar niet binnenkomen in je woning. Merk je dat hij toch af en toe komt neuzen terwijl je weg bent, dan kan je bij de politie een klacht indienen wegens ‘woningschennis’. Je kan ook het originele slot vervangen, zolang je het oorspronkelijke slot weer terugplaatst bij vertrek: zo voorkom je ongewenst bezoek van de huisbaas.
Als huurder ben je wel verplicht de woning te gebruiken volgens haar bestemming. Je mag gerust een feestje organiseren, maar niet dag in dag uit party’s geven. Je mag gerust een vergadering bij je thuis beleggen, maar je kamer gebruiken als repetitielokaal voor een rockbandje gaat beslist te ver.
Je kan de huur niet meer betalen?
De huishuur moet hoe dan ook betaald worden op de afgesproken datum. Als je niet stipt betaalt, dan kan de verhuurder aan de vrederechter vragen om het contract te verbreken. Laat het niet zover komen. Als je eens niet kan betalen, bespreek dat dan met de huisbaas. Misschien lukt het om een afbetalingsregeling overeen te komen. Zorg er wel voor dat die op papier staat. Staat de huisbaas je geen uitstel toe of lijkt je geldprobleem niet op te lossen, zoek dan hulp. Je kan contact opnemen met het OCMW van je woonplaats voor financiële hulp. Aarzel niet. Als je niks doet, dreigen er nog meer problemen te ontstaan.
Wat als de huisbaas ermee dreigt een deurwaarder in te schakelen om je uit de woning te zetten? Een deurwaarder kan maar tussenbeide komen na een vonnis van de vrederechter. De huisbaas moet dus eerst naar de vrederechter voor de ontbinding van het huurcontract. Een vrederechter zal altijd ook de huurder oproepen (met een brief van de rechtbank of een dagvaarding van de deurwaarder). Je kan dus zelf aan de rechter uitleggen waarom je de huur niet betaalt. Vaak krijgt een huurder van de rechter uitstel van betaling op voorwaarde dat hij zich aan de afbetalingsregeling houdt.
De woning wordt verkocht?
Kan je in de woning blijven wonen? Mag de nieuwe eigenaar de huur opslaan? Moet je een nieuw contract tekenen? Moeilijk te zeggen, want het hangt af van geval tot geval. Eén ding is wel duidelijk: je staat sterker met een geregistreerd contract. Heb je geen geregistreerd contract, dan kan de nieuwe eigenaar het contract sneller verbreken. Problemen? Aarzel niet en en neem contact op met het jac of de huurdersbond.
Huur je met een geregistreerd woninghuurcontract van negen jaar, dan moet de nieuwe eigenaar het contract gewoon naleven zoals de vroegere verhuurder dat had moeten doen. Als de nieuwe eigenaar de woning zelf wil betrekken, dan moet hij het contract opzeggen met een opzegtermijn van zes maanden. De huurprijs is vast, de jaarlijkse indexaanpassing niet te na gesproken (of de uitzonderlijke huurprijsherziening). De nieuwe eigenaar kan het huurcontract maar opzeggen nadat de verkoopakte van de woning (de notariële akte) bij de notaris werd opgemaakt.
Huur je met een geregistreerd woninghuurcontract van korte duur (maximaal drie jaar), dan geldt dat contract eveneens op dezelfde manier tussen jou en de nieuwe eigenaar. De duur van het contract, de huurprijs... zijn dus ook bindend voor de nieuwe eigenaar. Met vragen hierover kan je terecht bij een jac of een huurdersbond.
Je krijgt de waarborg niet terug
Als de verhuurder oordeelt dat de huurder zich niet aan de huurovereenkomst heeft gehouden, dan kan hij de waarborg geheel of gedeeltelijk achterhouden, of weigeren de geblokkeerde rekening vrij te geven. Knap lastig, want dat geld heb je misschien nodig om de waarborg van je nieuwe woning te betalen. De eigenaar hoeft het zelfs niet bij het rechte eind te hebben, je geld zie je voorlopig niet terug. In het ergste geval is het wachten op het oordeel van de vrederechter. Vraag advies bij een jac of een huurdersbond.
De huur werd opgezegd, maar je kan niet verhuizen
De eigenaar heeft de huur opgezegd, maar je wordt onverwacht opgenomen in het ziekenhuis, je eindexamens staan voor de deur, je verwacht een kind en de dokter adviseert je om extra rust te nemen... Op dit ogenblik een nieuwe woning zoeken, is uitgesloten. Voor woninghuurcontracten (dus niet voor studentenkamers, garages...) bestaat er een speciale regeling. Je kan een verlenging van de huur vragen als je wegens ‘buitengewone omstandigheden’ niet op tijd kan verhuizen. Vraag een verlenging aan bij de verhuurder, ten laatste één maand vóór het einde van de opzegtermijn. In een aangetekende brief aan de huisbaas schrijf je duidelijk om welke bijzondere reden je de huurverlenging aanvraagt. Als de verhuurder de verlenging niet toestaat en verhuizen onmogelijk is, moet de vrederechter over de verlenging van de huur beslissen.